Hypothecaire kredieten
Een eigen huis is een uitstekende spaarpot. Met elke maandelijkse afbetaling wordt het meer uw huis.
Meestal doet men voor de financiering van een onroerend goed beroep op een woonkrediet. Een krediet is belangrijk nu en later! Een gewaagde trip voor hen die zich niet de informatie verschaffen. Goed advies op maat voor uw persoonlijke situatie, door specialisten die fiscaal en juridisch van wanten weten, is onmisbaar.
Groep Van Welden is onafhankelijk – vrij om u het beste te adviseren.
- Hypothecaire inschrijving – hypothecaire volmacht
- Hypothecair krediet : welke formules ?
- Vast of variabel?
- Hoeveel mag ik maximaal lenen?
- Welke voorwaarden?
Hypothecaire inschrijving – hypothecaire volmacht
Een kredietinstelling stelt u voor bepaalde duur een som geld ter beschikking, tegen de betaling van intresten. Dit krediet dient aangewend te worden voor de aankoop, verbouwing of bouw van uw onroerend goed. De lening wordt toegekend op een aantal voorwaarden geregistreerd in de notariële akte.
Om de terugbetaling te waarborgen neemt de kredietinstelling een hypothecaire inschrijving en / of een hypothecaire volmacht op uw onroerend goed. Het niet terugbetalen van uw krediet kan resulteren in de verkoop van uw pand.
Het vestigen van een hypotheek of hypothecaire volmacht kan enkel mits een tussenkomst van uw notaris. U leest het goed. U beslist zelf welke notaris uw akte zal opmaken. De Hypotheekwet van 16 dec. 1951, opgenomen in het burgerlijk Wetboek, reglementeert duidelijk de vestigings- en geldigheidsvoorwaarden van deze waarborg.
De kostprijs kan hoog oplopen aangezien u, bovenop de notariskosten, ook nog rekening moet houden met hypotheek en inschrijvingsrecht. De hypothecaire inschrijving wordt steeds genomen voor een periode van 30 jaar en dit cfr. de bepalingen van het burgerlijk wetboek.
Teneinde uw fiscaliteit van uw woonkrediet niet in het gedrang te brengen is een hypothecaire inschrijving vereist. Naast een hypothecaire inschrijving bestaat het mechanisme van de hypothecaire volmacht.
Bij een hypothecaire volmacht wordt er niet meer meteen een hypotheek gevestigd. De kredietnemer geeft enkel een onherroepelijke volmacht aan een afgevaardigde van de kredietinstelling om hypotheek te vestigen ingeval de overeengekomen financiële verplichtingen niet worden nageleefd. De hypothecaire volmacht wordt eveneens bij notariële akte vastgelegd.
De kosten inherent aan het vestigen van een hypotheek worden hier vermeden. Een hypothecaire volmacht biedt echter héél wat minder zekerheden voor de kredietinstelling en is bovendien onvoldoende om volledige fiscale aftrek te bekomen van uw woonkrediet.
In bepaalde gevallen is een combinatie van hypothecaire inschrijving en hypothecaire volmacht eventueel te overwegen. Laat u ook hier adviseren.
Hypothecair krediet : welke formules ?
Van de keuze van uw leningssyteem hangt heel wat af. Een correcte oplossing voor uw lening kan U heel wat centen opleveren. Zo kan de verkeerde keuze U heel wat centen kosten.
Ook een combinatie van meerdere systemen voor 1 lening kost doorgaans niets meer. Ze kan soms wel wonderen verrichten, zowel in gemak van afbetaling als op fiscaal vlak.
De belangrijkste manieren om hypothecair te lenen zijn:
De mensualiteitenlening
De maandelijkse last is constant. U betaalt iedere maand eenzelfde bedrag; de kapitaalsaflossingen evolueren progressief, de intresten daarentegen degressief.
Lening met vaste kapitaalsaflossingen
U betaalt de intresten maandelijks en de aflossing van het kapitaal gebeurt in gelijke bedragen.
Met dit type van krediet nemen de maandelijkse betalingen van maand tot maand af; de kapitaalsaflossingen zijn immers constant, terwijl de intresten betaald op de openstaande schuld bij iedere betaling afnemen.
Krediet met wedersamenstelling van kapitaal
Dit is een combinatie van een krediet met vaste termijn en een levensverzekering die aan de kredietovereenkomst wordt toegevoegd.
De periodieke last van het krediet bestaat uit twee elementen:
- De intresten die u maandelijks betaalt op het totale ontleende kapitaal en dit gedurende de volledige duurtijd van de lening.
- De periodieke stortingen voor het toegevoegde contract, die ervoor moeten zorgen dat een kapitaal wordt wedersamengesteld waarmee op eindvervaldag van het krediet het ontleende kapitaal wordt terugbetaald.
Volgende types van toegevoegde contracten zijn mogelijk:
- Klassieke gemengde levensverzekering
Mits periodieke betaling van een vaste premie zal de verzekeraar u op einddatum een vast bedrag uitkeren waarmee het ontleende kapitaal volledig zal worden terugbetaald. Hier staat de levensverzekeraar garant voor de wedersamenstelling van het geleende kapitaal, zodat op eindvervaldag de lening volledig is aangezuiverd. - Individuele Pensioentoezegging of groepsverzekering
In dit geval stort de onderneming de periodieke premies ten voordele van zijn zelfstandige zaakvoerder. Het is opnieuw de verzekeraar die garant staat voor de wedersamenstelling van het geleende kapitaal. - Levensverzekering TAK 23
In praktijk is deze vorm beter gekend als een beleggingshypotheek. De beleggingshypotheek is afkomstig uit Nederland. Zij bestaat sinds enkele jaren in België (werd gelanceerd in 1999). Dankzij deze techniek is het mogelijk om de aankoop van een onroerend goed te financieren door het onderschrijven van een levensverzekering die gekoppeld is aan beleggingsfondsen. Het is de meerwaarde gerealiseerd door deze fondsen die dient om het krediet zelf terug te betalen.
Als de beurs gunstig evolueert, zal de kredietnemer zich in de handen wrijven; in tegengesteld geval loopt hij het risico er bekaaid van af te komen. Inderdaad, als de zaken slecht zouden uitdraaien, zou de kredietnemer op de eindvervaldag verplicht zijn een aanzienlijk deel in kapitaal terug te moeten betalen. Het aanzuiveren van het hypothecair krediet is hier in grote mate afhankelijk van de evolutie van de financiële markten.
Vast of variabel?
Een krediet met vaste rentevoet
De rentevoet is gewaarborgd voor de gehele duurtijd van uw krediet. Dit betekent dat u nu reeds vastlegt hoeveel u zal betalen gedurende de gehele duur van de lening. Deze formule biedt dus veel zekerheid.
Een krediet met variabele rentevoet
In dit geval kan de rente van uw krediet schommelen tijdens de looptijd om te worden aangepast aan de rentevoet van de markt. Deze variaties gebeuren binnen overeengekomen grenzen en volgens een gekozen periodiciteit : jaarlijks of om de vijf jaar.
Er bestaan ook formules met een semi-vaste rentevoet . De rente varieert hier niet gedurende de eerste 10, 15 of 20 jaar van uw krediet, nadien kan hij om de vijf jaar worden aangepast.
Normaliter zijn leningen op basis van een variabele rentevoet een stuk goedkoper; maar dit is maar logisch gezien de rente kan aangepast worden. Die herberekening kan in het voordeel zijn van de ontlener maar net zo goed in het nadeel. De toekomst met een variabele rentevoet blijft, hoe je het ook bekijkt, een gok.
Trouwens van een lening die over twintig jaar loopt, is na tien jaar niet de helft maar slechts een gedeelte van het kapitaal afgelost in een mensualiteitenlening, dat moet men steeds in het achterhoofd houden.
Sommige kredietverleners doen hun klanten in dat geval het voorstel om de maandelijkse afbetalingssom onveranderd te houden, maar dat betekent dat hun afbetalingstermijn veel langer aansleept. In dit geval schuiven de kredietverleners de risico's door naar hun klanten.
Hoeveel mag ik maximaal lenen?
Het toegekende kredietbedrag is afhankelijk van diverse factoren:
- De waarde van het goed
De kredietverstrekker bepaalt het maximale leenbedrag op basis van de waarde van het pand. Deze waarde kan bepaald worden op basis van de prijzen vermeld in de aankoopcompromis, de kostenraming van uw architect of in sommige gevallen door een onafhankelijk schatter aangesteld door de kredietinstelling. - De quotiteit
De quotiteit is de verhouding tussen het leenbedrag en de waarde van het pand. In de meeste gevallen zal de kredietverstrekker max. 100 % van de waarde van het pand financieren. De quotiteit is wel een belangrijke parameter voor het bepalen van de rente van uw krediet. Bovendien zal een lage quotiteit de goedkeuring van uw krediet ten goede komen. - Uw inkomsten
Er geldt een algemene regel op de kredietmarkt die bepaalt dat u maximaal 1/3 van uw inkomen mag spenderen aan kredieten. In bepaalde gevallen wordt hiervan afgeweken.
Uw fiscale voordelen
Aftrekbaarheid enige en eigen woning
Welke voorwaarden?
De veranderende wetgeving is van toepassing op nieuwe hypothecaire kredieten vanaf 1/1/2005, die afgesloten zijn voor een minimum duur van 10 jaar met als doel de enige en eigen woning te verwerven of te behouden.
Enige woning
De kredietnemer mag op 31/12 van het jaar volgend op het jaar van het afsluiten van het woonkrediet slechts één eigendom bezitten. Hij moet wel op 31/12 van het jaar van het afsluiten van het krediet kunnen bewijzen dat de andere woning op de vastgoedmarkt te koop werd aangeboden.
Kan hij dit, dan geniet hij onmiddellijk de nieuwe fiscale aftrek. Is het goed nog steeds niet daadwerkelijke verkocht (notariële verkoopakte) op 31/12 van het jaar volgend op het aangaan van het krediet, is er vanaf dat jaar geen recht meer op de nieuwe aftrek. In dat geval zal vanaf het tweede jaar het oude systeem worden toegepast. D.w.z. dat er nog slechts recht is op de gewone belastingsvermindering lange termijnsparen voor de kapitaalsaflossingen en op de gewone intrestaftrek.
Eigen woning
De kredietnemer moet het eigendom zelf bewonen. Hij beschikt over een termijn tot 31 december van het tweede jaar volgend op dat van het afsluiten van het krediet om de enige woning zelf te betrekken.
Zoniet moet hij bewijzen dat hij de enige woning onmogelijk eerder kon betrekken door wettelijke of contractuele belemmeringen of door de stand van de bouw of verbouwingswerkzaamheden.
Betrekt hij zijn enige woning nog niet per 31 december van het tweede jaar volgend op dat van het krediet, dan is er vanaf dat jaar definitief geen recht meer op de nieuwe aftrek. Vanaf dan zal er slechts recht zijn op de gewone belastingsvermindering van het lange termijnsparen voor de kapitaalsdelgingen.
Waaruit bestaat de basisaftrek?
De basisaftrek (aftrek van het netto belastbaar inkomen) kan samengesteld worden uit volgende componenten : Intresten van de hypotheeklening
Volledige kapitaalsaflossingen (niet afhankelijk van het belastbaar inkomen van de belastingplichtige) Premie van een levensverzekering (verzekerd bedrag = max. ontleend bedrag).
